• 王業強:土地流拍是信號,一二線城市房價將回升
  • 資訊類型:城市規劃  /  更新時間:2019-03-21  /  瀏覽:261 次  /  

王業強:土地流拍是信號,一二線城市房價將回升

2019/03/20 13:55搜狐智庫

撰文/張騫

據中指研究院18日披露的數據顯示,上周40個大中城市的土地成交總量下滑逾七成。國家統計局發布的2019年1-2月份全國房企購置土地面積、成交價也均有2位數的下降。

土地成交量是觀測房地產行情的一個基礎指標,反映了房企對市場的預期,這在不同層級城市間反映地尤為明顯。

來自諸葛找房數據顯示, 2018 年全國土地流拍率創歷史新高,共流拍土地 1808 塊,較2017年大幅上漲93.16%。其中,一線城市流拍土地 21 宗,二線城市流拍 519 宗,三四線城市流拍 1268 宗。

土地流拍反映了什么?對未來房地產市場有什么警示意義?搜狐智庫就此連線了中國社會科學院城市發展與環境研究所,土地經濟與不動產研究室主任王業強。

王業強認為,土地流拍是一個信號,房地產市場處在一個下行的趨勢,2019年房地產市場將會呈緩慢增長,但不同地區表現也會有所分化。“一二線的熱點城市,由于前期調控過嚴,未來房貸、行政性措施放松,價格會有所回升,“

”三四線城市及其他非熱點地區,相對缺乏人口、產業的支撐,棚改貨幣化政策也在退出,加之前期已經透支了漲幅,未來會面臨很大的下調壓力。“

王業強表示,從微觀看,土地流拍現象增多反映了企業財務壓力,以及對市場預期的下調。受整體經濟下行壓力和政策收緊,房企去年來各類銷售指標一直在走低,商品房的銷售面積同比下降了3.6%,銷售額增速也創下2015年6月以來的新低。

“市場的不景氣,影響了企業拿地的決策。另一方面,居民房貸也降溫,銷售回款慢,溢價率也偏高,都增加了企業的資金壓力,”王業強說道,

實際上,2016年下半年開始,房地產企業融資渠道就被收緊。彼時上交所、深交所、銀監會、發改委先后發文,從分類監管標準、限制發債、限制貸款等方面收緊房企的融資渠道。到2018年,隨著對房貸政策全面從嚴,房企從資金端到資產端的現金流大幅度被擠壓。資金壓力成為本波土地流拍的重要原因。

王業強進一步分析,“在商品房用地供給上,也存在一些限制,比如加大建設租賃房 、共有產權住房、經濟適用房,都一定程度上減少了商品房用地,”他補充道,“一些土地配建政策,如開發商需承擔幼兒園、綠化公園等社區公共項目的建設,以及‘競自持’的規定等,都對開發商的拿地熱情起到一定的抑制。“

常理來說,土地流拍會直接導致財政收入的減少。但2018年全國賣地收入6.5萬億,創下歷史新高,土地收入仍然占到地方預算收入的2/3。說明政府為避免財政收入的大幅減少,增加了土地供應。綜合WIND數據顯示,2018年土地供應同比漲近10%,增幅集中在住宅用地的供應。

對此,王業強表示,增加土地出讓量不可持續,因為出讓越多,底價越低。在開展全面減稅降費的現階段,房地產仍是相當長一段時間內地方政府收入的重要支柱。房企融資和居民信貸還會有進一步的放松趨勢。

“越是經濟欠發達的地區,對土地收入的依賴越大。再加上現在的全面減稅降費,收入再度縮水,地方債務問題可能會增加,未來這些地方的財政會面臨較大的壓力,”王業強分析道,“房地產對地方財政還是很重要,預計會出臺一些鼓勵措施,包括對房企融資、居民的購房信貸刺激。”

(搜狐智庫原創稿件,轉載請注明)

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